Suprafață utilă, construită, desfășurată și locuibilă: diferențele explicate

Pe această pagină

1. Suprafața utilă: ce poți folosi efectiv
2. Suprafața locuibilă: doar camerele de locuit
3. Suprafața construită a locuinței
4. Suprafața construită desfășurată
5. Un exemplu, pe același apartament
6. Balcoanele și terasele în anunțurile imobiliare
7. Ce documente arată suprafața reală
8. De ce măsurătoarea ta poate diferi de acte
9. Pe scurt
10. Întrebări frecvente
11. Surse

Când cauți o locuință, dai repede de anunțuri pentru apartamente care par identice, dar au suprafețe foarte diferite. De cele mai multe ori nu e vorba de o greșeală, ci de faptul că se citează alt tip de suprafață. Un apartament cu 52 m² utili poate fi prezentat, corect, ca având 66 m² construiți. Diferența contează la prețul pe metru pătrat, la credit, la impozit și, practic, la cât mobilier încape în casă.

Calculator metri pătrați (m²)Suprafața camerelor în m²Deschide calculatorul

Suprafața utilă: ce poți folosi efectiv

Pentru locuințe, definițiile folosite în practică vin din Anexa nr. 1 a Legii locuinței nr. 114/1996. Suprafața utilă este suprafața desfășurată mai puțin suprafața ocupată de pereți. Pentru o locuință, ea este suma suprafețelor utile ale tuturor încăperilor: camere, bucătărie, baie, WC, debara, hol și alte spații de circulație interioară.

Legea precizează și ce nu intră în suprafața utilă: suprafața logiilor și a balcoanelor și pragurile golurilor de uși. Cu alte cuvinte, suprafața utilă e, în mare, pardoseala pe care o măsori cu ruleta între pereți, cameră cu cameră, fără balcon.

Asta e cifra care te interesează când îți faci un plan de mobilare sau când compari două locuințe ca spațiu de trăit.

Suprafața locuibilă: doar camerele de locuit

Suprafața locuibilă este mai restrânsă: cuprinde doar încăperile de locuit, adică dormitoarele și camera de zi. Bucătăria, baia, holul și debaraua nu intră. Termenul apare mai rar în anunțuri, dar îl poți întâlni în documente mai vechi sau în contracte de închiriere a locuințelor din fondul public.

Pentru un apartament cu două camere, suprafața locuibilă poate fi cu un sfert sau chiar cu o treime mai mică decât cea utilă, în funcție de cât de mari sunt bucătăria și holul.

Suprafața construită a locuinței

Aceeași anexă a Legii locuinței definește suprafața construită pe locuință ca suma suprafețelor utile ale încăperilor, logiilor și balcoanelor, plus cota-parte din suprafețele părților comune ale clădirii (casa scării, holurile comune), la care se adaugă suprafața pereților interiori și exteriori ai locuinței. Boxele din subsol și garajele nu sunt incluse; ele se pot menționa separat.

Așadar, suprafața construită a unui apartament conține trei lucruri pe care cea utilă nu le are: pereții, balcoanele și logiile și o parte din spațiile comune. Diferența față de suprafața utilă depinde de grosimea pereților, de mărimea balcoanelor și de cât spațiu comun revine fiecărui apartament, așa că nu există un raport fix între ele.

Suprafața construită desfășurată

Pentru o clădire întreagă, termenul important este suprafața construită desfășurată. Codul fiscal (art. 457, la impozitul pe clădiri) o definește ca suma suprafețelor secțiunilor tuturor nivelurilor clădirii, inclusiv balcoanele, logiile și nivelurile de la subsol sau mansardă, exceptând podurile neutilizate ca locuință, scările și terasele neacoperite.

Tot Codul fiscal prevede că, dacă dimensiunile exterioare ale unei clădiri nu pot fi măsurate pe conturul exterior, suprafața construită desfășurată se determină înmulțind suprafața utilă cu un coeficient de transformare de 1,4. Regula e folosită la stabilirea impozitului și nu înseamnă că orice locuință are suprafața construită cu 40% mai mare decât cea utilă; e o convenție de calcul fiscal pentru situațiile fără măsurători exterioare.

Desfășurata apare și în urbanism: în certificatul de urbanism și în autorizația de construire pentru o casă vei vedea atât suprafața construită la sol (amprenta clădirii, folosită la procentul de ocupare a terenului, POT), cât și suprafața construită desfășurată (toate nivelurile, folosită la coeficientul de utilizare a terenului, CUT).

Un exemplu, pe același apartament

Să luăm un apartament ipotetic cu două camere, cu suprafețele măsurate pe încăperi:

• Suprafața locuibilă: 18,4 + 12,6 = 31 m².
• Suprafața utilă: 18,4 + 12,6 + 7,8 + 4,2 + 9 = 52 m².
• Suprafața construită: 52 m² + balconul de 4,5 m² + pereții interiori și exteriori + cota din casa scării. Dacă pereții adaugă, să zicem, 7 m², iar cota din părțile comune 2,5 m², ajungi la 66 m².

Pereții și cota din spațiile comune din exemplu sunt valori alese ca ilustrare. La un bloc real, cifrele exacte rezultă din releveu și din actele apartamentului. Măsoară singur încăperile cu calculatorul de metri pătrați și compară totalul cu suprafața utilă din acte, nu cu cea construită.

Balcoanele și terasele în anunțurile imobiliare

Aici apar cele mai multe confuzii. Legea locuinței scoate balcoanele și logiile din suprafața utilă, dar în anunțuri practica variază:

• unele anunțuri dau suprafața utilă fără balcon, exact ca în acte;
• altele dau o „suprafață utilă totală” care include balconul, uneori fără să o spună explicit;
• în proiectele noi, terasele mari sunt prezentate fie separat, fie adunate la suprafața totală, fie luate în calcul doar parțial, după politica fiecărui dezvoltator.

Un balcon închis cu tâmplărie nu devine automat suprafață utilă în acte. Dacă cineva a mutat pereți sau a „încorporat” balconul în cameră, suprafața din documente rămâne cea veche până când modificarea e autorizată și înscrisă în cartea funciară.

Soluția practică: cere întotdeauna tabelul cu suprafețele pe încăperi și verifică separat balconul sau terasa. Abia apoi compară prețurile.

Prețul pe metru pătrat, calculat corect

Să zicem că apartamentul de mai sus costă 104.000 €. Raportat la suprafața utilă de 52 m², prețul este 2.000 €/m². Raportat la cei 66 m² construiți, iese 1.576 €/m², adică pare cu peste 20% mai ieftin, deși e aceeași locuință. Când compari două anunțuri, calculează prețul pe aceeași bază, de preferat pe suprafața utilă fără balcon, și judecă separat cât valorează pentru tine balconul sau terasa.

Ce documente arată suprafața reală

Releveul

Releveul este desenul tehnic al locuinței, cu dimensiunile și suprafețele fiecărei încăperi, întocmit la cerere de o persoană autorizată (de exemplu, în documentația cadastrală). Este documentul cel mai util pentru a vedea cum se compune suprafața utilă și unde se află balcoanele.

Extrasul de carte funciară

Extrasul de carte funciară pentru informare se poate obține de la oficiile de cadastru sau online, prin serviciile ANCPI. Pentru un apartament, în el apare suprafața din acte a unității individuale și cota-parte din părțile comune și din teren. Verifică dacă suprafața din extras corespunde cu cea din anunț și din contractul de vânzare-cumpărare anterior.

Certificatul de performanță energetică

Certificatul energetic, obligatoriu la vânzare și închiriere, conține și el o arie utilă a locuinței, folosită la calculul consumului de energie pe metru pătrat. E o verificare încrucișată utilă, dar documentele de proprietate și cadastru rămân referința.

De ce măsurătoarea ta poate diferi de acte

Dacă măsori camerele și obții câteva zecimi de metru pătrat mai puțin sau mai mult decât în acte, de obicei nu e un motiv de îngrijorare. Tencuiala, plăcile de gresie sau rigipsul montat pe pereți micșorează puțin încăperile, iar măsurătorile mai vechi au fost făcute cu alte instrumente. Diferențele mari, de câțiva metri pătrați, merită însă lămurite înainte de semnarea antecontractului: pot ascunde un balcon numărat ca suprafață utilă, o mansardă neintabulată sau o modificare neautorizată.

Pe scurt

• Locuibilă: doar dormitoarele și camera de zi.
• Utilă: toate încăperile, fără pereți și fără balcoane.
• Construită (a locuinței): utilă plus balcoane, pereți și cota din părțile comune.
• Construită desfășurată: toate nivelurile unei clădiri, măsurate pe contur exterior.

Pentru finisaje (parchet, gresie, vopsea) contează suprafața pe care o măsori efectiv în fiecare cameră. Aceasta e, practic, suprafața utilă.

Întrebări frecvente

Surse

• Legea locuinței nr. 114/1996, Anexa nr. 1 – Portal legislativ
• Codul fiscal (Legea nr. 227/2015), art. 457 – suprafața construită desfășurată
• ANCPI – Agenția Națională de Cadastru și Publicitate Imobiliară

Calculator metri pătrați (m²)Suprafața camerelor în m²Deschide calculatorul

Articol informativ. Pentru situații particulare, consultă un specialist (contabil, consultant financiar, medic). Ai găsit o informație depășită? Scrie-ne la [email protected].