Cât avans îți trebuie pentru o casă: banii reali de care ai nevoie
Procentul de avans e ușor de aflat. Mai greu e să știi câți bani îți trebuie în total, în ce ordine îi plătești și cât timp îți ia să-i strângi.
Pe această pagină
Când întrebi o bancă „cât avans îmi trebuie?”, răspunsul vine repede: 15% pentru un credit ipotecar standard în lei, pentru locuința în care vei sta. Numai că acest procent acoperă doar o parte din banii de care ai nevoie până te muți. În practică, cumpărătorii care își planifică doar avansul ajung să se împrumute din nou pentru notar, mobilă sau reparații. Mai jos găsești un plan complet: cât, când și de unde.
Calculator avans casă și sumă de finanțatAvans, costuri de achiziție și sumă finanțatăDeschide calculatorulAvansul minim, pe scurt
Regulile Băncii Naționale limitează cât poate finanța o bancă dintr-o locuință. Pentru un credit în lei, pentru prima locuință, finanțarea maximă este 85% din valoare, deci avansul minim este 15%. Pentru credite în euro, pentru a doua locuință sau pentru imobile cumpărate ca investiție, băncile cer de regulă un avans mai mare. Programul „Noua Casă” permite, când este activ, un avans de 5%, cu garanție de stat și condiții proprii – verifică regulile din momentul în care cumperi.
Un detaliu important: procentul se aplică la valoarea mai mică dintre prețul de vânzare și valoarea din raportul de evaluare. Dacă ai negociat un preț peste evaluare, diferența se adaugă la avans.
Exemplu: un apartament de 90.000 €
Să luăm un apartament cu două camere de 90.000 €, adică aproximativ 481.500 lei la cursul BNR de azi. Cumpărătorul are cheltuieli lunare de aproximativ 4.000 lei și vrea un credit în lei pe 30 de ani.
| Ce plătești | Sumă estimată | Când |
|---|---|---|
| Avans 15% | 72.218 lei | arvuna la antecontract, restul la semnare |
| Notar, intabulare, evaluare | 6.137 lei | evaluarea înainte de aprobare, restul la semnare |
| Fond de rezervă (3 luni de cheltuieli) | 12.000 lei | rămâne neatins |
| Mutare și mobilier minim | 25.000 lei | în primele luni |
| Total de pregătit | 115.355 lei |
Avansul propriu-zis reprezintă doar 63% din totalul de mai sus. Rata estimată, la o dobândă de 7,5%, ar fi în jur de 2.861 lei pe lună, iar banca ar cere un venit net de cel puțin 7.160 lei (limita de 40% pentru credite în lei). Sumele de rezervă și mobilier sunt orientative; pune-le pe ale tale.
În ce ordine pleacă banii
Banii nu se plătesc toți în aceeași zi, iar ordinea contează pentru că îți spune când trebuie să ai lichidități.
1. Pre-aprobarea creditului
Înainte de orice plată, cere băncii o pre-aprobare (aprobare de principiu). Afli suma maximă pe care o poți împrumuta, deci și prețul maxim pe care îl poți căuta. Nu costă de obicei nimic și te ferește să plătești o arvună pentru un apartament pe care nu îl poți finanța.
2. Antecontractul și arvuna
După ce ai găsit locuința, vânzătorul îți va cere de regulă un antecontract la notar și o arvună, frecvent 5–10% din preț. Arvuna se scade din preț la final, deci face parte din avans. Atenție la clauze: dacă tranzacția cade din vina ta – inclusiv pentru că nu primești creditul – arvuna se poate pierde. Cere o clauză care să te protejeze în caz de refuz al finanțării.
3. Evaluarea și aprobarea finală
Banca trimite un evaluator autorizat, plătit de tine. Abia după raportul de evaluare primești aprobarea finală, cu suma exactă.
4. Semnarea
La notar plătești diferența de avans, onorariul notarial și taxa de intabulare, iar banca virează creditul direct vânzătorului. Cere de la notar, cu câteva zile înainte, calculul scris al costurilor, ca să nu ai surprize.
Cât durează să strângi avansul
Dacă pui deoparte 2.000 lei pe lună într-un depozit cu dobânda actuală de 5,5%, ajungi la avansul plus costurile din exemplu (78.355 lei) în aproximativ 37 de luni, adică 3,1 ani. Dobânda ajută, dar pe termen scurt contribuția lunară contează mult mai mult decât randamentul. Simulează-ți propriul ritm cu calculatorul de dobândă compusă.
Trei moduri de a scurta drumul, fără să-ți asumi riscuri inutile:
- Automatizează economisirea. Un ordin de plată în ziua salariului către un cont separat funcționează mai bine decât „ce rămâne la final de lună”.
- Pune banii la dobândă, dar fără risc. Avansul are o dată-țintă apropiată, deci nu e locul pentru acțiuni sau fonduri volatile. Depozitele și titlurile de stat cu scadență înainte de data estimată a cumpărării sunt potrivite.
- Aplicați în doi. Cu un codebitor, veniturile se adună la calculul gradului de îndatorare, iar avansul se strânge mai repede.
Bani de la familie: cum îi folosești fără probleme
Mulți cumpărători primesc o parte din avans de la părinți. Banca vrea să vadă de unde vin banii, așa că transferul trebuie să fie trasabil, prin bancă, nu în numerar. Pentru sume mari, discută cu notarul forma potrivită: Codul civil cere, ca regulă, formă autentică pentru donații, iar darul manual este permis doar pentru bunuri mobile de valoare redusă. Un act de donație clar te protejează și pe tine, și pe cei care îți dau banii, mai ales dacă locuința se cumpără împreună cu partenerul.
Avans mai mare sau rezervă mai mare?
Dacă ai strâns mai mult decât minimul, ai de ales. Un avans de 25% în loc de 15% ar reduce rata din exemplu la 2.525 lei, cu 337 lei mai puțin pe lună, și poate aduce o marjă de dobândă mai bună la unele bănci. Pe de altă parte, banii puși în avans nu mai pot fi scoși dacă apare o urgență.
Regula prudentă: întâi fondul de rezervă (3–6 luni de cheltuieli), apoi costurile de achiziție și mutarea, abia apoi avans peste minim. O rată puțin mai mare, dar cu o rezervă în cont, e mai sigură decât o rată mică fără niciun leu pus deoparte.
Greșeli frecvente
- Calculul la cursul BNR. Prețul e în euro, dar banca și vânzătorul lucrează cu cursul băncii. Lasă o marjă de 2–3% pentru diferențe de curs între antecontract și semnare; convertorul euro – lei îți arată cursul oficial al zilei.
- Credite noi înainte de ipotecar. Un leasing auto sau un credit de nevoi personale luat chiar înainte de cererea de credit ipotecar îți scade suma maximă eligibilă.
- Ignorarea costurilor lunare noi. Pe lângă rată apar asigurările, întreținerea, impozitul pe clădire și, la locuințele noi, uneori fondul de reparații. Pune-le în bugetul lunar înainte să semnezi.
Pentru cifrele tale, calculatorul de avans pentru casă adună avansul, costurile de achiziție și rata estimată, pornind de la prețul în euro sau în lei.
Întrebări frecvente
Pot folosi ca avans banii dintr-un credit de nevoi personale?
De regulă, băncile cer ca avansul să provină din surse proprii și verifică istoricul conturilor. Chiar dacă ar fi acceptat, creditul de nevoi personale ți-ar mări gradul de îndatorare și ți-ar reduce suma eligibilă pentru ipotecar.
Avansul se plătește vânzătorului sau băncii?
Vânzătorului. Arvuna o plătești la antecontract, iar diferența de avans la semnarea contractului de vânzare-cumpărare, de obicei prin transfer bancar. Banca virează apoi suma creditului tot vânzătorului.
Cât timp e valabilă pre-aprobarea băncii?
Depinde de bancă, de obicei câteva săptămâni sau luni. Dacă între timp ți se schimbă venitul sau iei alte credite, aprobarea finală poate fi diferită.
Surse
Calculator avans casă și sumă de finanțatAvans, costuri de achiziție și sumă finanțatăDeschide calculatorulArticol informativ. Pentru situații particulare, consultă un specialist (contabil, consultant financiar, medic). Ai găsit o informație depășită? Scrie-ne la [email protected].